フォトスタジオのテナント物件の探し方

こんにちは、大阪府吹田市のフォトスタジオ・写真館エキスポフォトスタジオのオーナー寺川昌宏です。

大阪の関西を拠点にフリーランスのカメラマンとして長年活動してきた中で、そろそろフォトスタジオを経営しよう！

と考えて開業に至ったわけですが、本日はフォトスタジオ開業・開店・内装工事までに至った自身の開業経験の中から、フォトスタジオテナントとの出会い、また写真館開業際にテナント物件を選ぶポイントを実際の経験をもとにご紹介させていただきます。

◾️ 坪数・立地より先に考えるべきこと

まず僕のようなフリーの家族写真・七五三・お宮参り・ウェディングを撮影している個人事業主クラスのカメラマンがフォトスタジオを開業する際に肝心なことは

・銀行から大金を借りれる立場ではない。

・固定費が大幅にアップする

・自治体の創業融資もなるべく控えたい

・開業してもお客さんが来るかわからない

・何年お客さんが来るかわからない

これらはフリーランスで実店舗なしで写真業を営むものであれば、みんな開業前に頭によぎるネガティブな発想です。

様々な要因でフォトスタジオ開業を頓挫されるカメラマンも多い中、最も心得ておくことは

『最初の開業から1年は集客がほぼ不可能』

といった赤字確定の1年であるオープンである覚悟をしておくのが良いです。

テナント探し・フォトスタジオをやりたいけど迷っている間は

『開業資金・開店から1年間赤字』

を補填できるだけの資金、もしくは融資をキープできる状態ではじめた方が精神的も余裕があります。

フォトスタジオをはじめる前に考えておくことは、坪数や立地ではなく、3年計画で1年目、2年目、3年目のお店の状況を謙虚かつ現実的に描いて、そのシミュレーションに沿った資金を確保してはじめることが大切です。

◾️ テナント賃貸物件の探し方

テナント物件の探し方は基本的にインターネットのテナント紹介サイトなどを参考にしながら物件を探すので大丈夫です。

ただ掘り出し物件にこだわりすぎたり、値段や坪数だけにこだわりすぎると肝心な契約条件など重要事項の確認を忘れてしまったりもするので、バランス良く物件を確認する必要があります。

物件は特に縁起もの。それも長く商いを行うテナント賃貸といえば、僕も何年も探し続けていましたがなかなか条件に合わないことの繰り返しでした。

ただしお金をたくさん出せば良い物件はいくらでもある、というのは僕の商圏の大阪府内ではよくあるケースです。

僕はアットホームなどを定期的に調べていました。

不動産情報サイトアットホーム

◾️ フォトスタジオに適した物件の環境

物件はたくさんあっても、この時点からお客さん目線で物件を考えれないと開業後も厳しいです。

特にフォトスタジオ経営にあたって大切なことは、テナントで写真を撮ったり照明器具を使ったりするので

・天井の高さ

・広さ50平米以上

・自然光がどれだけ彩光できるか

・路面店かビルの中か

・近隣周辺施設

といった環境はマストでチェック項目になります。

もちろんスタジオでの写真撮影は常駐するフォトグラファーにとって撮影スタイルが異なるので、全てが条件を満たしていないと撮影できないわけではありませんが、基本的には重要な項目になってきます。

◾️ 写真スタジオに向いてる居抜き物件

写真スタジオに向いている居抜き物件は、前オーナーも写真業なりフォトスタジオを運営していた、あるいはオフィスや事務所、なるべく白ホリ環境に近い内装の物件と契約できるのが内装工事の手間や、開業までの時間やコストを短縮できるので圧倒的にオススメです。

◾️ 写真スタジオに不向きな居抜き物件

とりあえず飲食店跡地は写真スタジオには向いていないという説がかなり強いです。

というのも飲食店とフォトスタジオには大きな違いがあります。

・設備

・電力

・開業時の店内の熱量

・水道・ガスの位置

・残置物の油汚れ

などどれをとってもフォトスタジオに適しているとは言えません。

フォトスタジオも規模によりますが、大抵はお家のような白ホリで営業される方が多いので、スケルトン物件に少し手を加えるといった感覚の方がいいでしょう。

カフェや美容室の居抜き物件には工事の大幅なコストがかかるので注意が必要です。

◾️ 物件を探すより大切なこと

物件を探すだけでなく、もっと大切なことが

・信頼できる不動産屋さん（宅建保持者・店舗経営経験あれば直良）

・信頼できる建築士さんや内装工事業者さん

など開業後の相談ができる専門職の方が周りにいればとっても心強いです。

実際に僕が運営するエキスポフォトスタジオでは両者とも長年のフォトグラファー活動で飲食店オーナーの不動産屋さんに、一級建築士さんとも出会うことができたので、スタジオ開業を進めるにあたって困ることはほとんどありませんでした。

いくら賃料が安くて、一見広そうに見える立地の良い場所でも、建築士さん目線では

『この部分は工事ができないので理想の環境に仕上がらない』

と不動産屋さんが大家さんにいくら交渉をしてくれたとしても無理なことも出てきます。

くれぐれも自分の理想だけで決めずに、建築士さんや不動産屋さんにリスクの高いお仕事を依頼しないためにも物件よりまず契約後に進めてゆく大事な建築士さんや不動産屋さんへのご依頼・ご相談も物件探しと同時進行で行った方がいいです。

まとめ：カメラマンがスタジオを開業するのは敷居が高い

結論として自身のフォトスタジオ開業までを思い返しながら本記事では

『フォトスタジオのテナント物件の探しかた』

をご紹介させていただきましたが、やはりフリーランスの無店舗運営のフォトグラファーにとってスタジオ経営をはじめることはとても敷居が高く、カメラマンとしてデビューしてから２、３年で簡単で行えるものでもありません。

実際に僕の周りの大きなスタジオを持っているカメラマンはだいたい親世代も写真業を営んでいた老舗写真館の２世、３世だったり、家族にテナント物件を持っていて安く借りれているケースがほとんどです。

その中で自身の限られた資産や資源を上手く活用しながら、費用をかけるところにはかけ、抑えるところには抑えてゆきながら、頭を使ってクリエティブで工夫を凝らして開業までたどり着くことが大切です。

本記事原案のフォトスタジオ

エキスポフォトスタジオ大阪
MS Photography

この記事の執筆と写真撮影

大阪府吹田市エキスポフォトスタジオ: 大阪府吹田市のエキスポフォトスタジオで家族写真・子供写真・結婚写真などご家族の各種記念写真の撮影を行いながら日本全国各地で結婚や家族の写真撮影を行っています。

エキスポフォトスタジオのご紹介

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